浙江省2002年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题

浙江省2002年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题

课程代码：00171

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分)

1. 以下工作内容中，( )不属于五通一平的范畴。

A. 供水 B. 供电

C. 通讯 D. 煤气

2. 房地产开发投资企业所得税税率一般为( )

A. 17% B. 5%

C. 27% D. 33%

3. 现金流量图如下图，则下式中成立的有( )

A. F=A(P/A,i,n)(P/F,i,n+5)

B. F=A(F/A,i,n+1)(F/P,i,5)

C. F=A(P/A,i,n+1)(F/P,i,n+5)

D. F=A(F/A,i,n)(F/P,i,5)

4. 有一笔50 000元的3年期借款，年利率为8%，其到期应归还的利息为( )

A. 12985.60元 B. 62985.60元

C. 62000.00元 D. 12000.00元

5. 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，中等城市征收土地使用税的税额为( )

A. 0.5～10元/m2 B. 0.4～8元/m2

C. 0.3～6元/m2 D. 0.2～4元/m2

6. 汽车加油站属于土地使用类型中的( )

A. 商业用地 B. 其他用地

C. 公共设施用地 D. 市政公用设施用地

7. 房地产市场自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给( )，需求低增长或负增长。

A. 低增长 B. 负增长

C. 高增长 D. 正增长

8. 房地产的开发投资或置业投资，其决策的关键在于把握房地产( )

A. 国民经济评价 B. 环境影响和环境保护

C. 项目开发组织机构 D. 市场供求关系的变化规律

9. 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、( )等。

A. 树木补偿费 B. 三通一平费

C. 新菜地开发基金 D. 拆迁安置补偿费

10. 为维持房地产开发企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金称为( )

A. 不可预见费 B. 其他费用

C. 管理费 D. 流动资金

11. 在大城市中心区，土地成本已经占到了总开发成本的( )

A. 40%～50% B. 50%～60%

C. 60%～70% D. 40%～60%

12. 当项目的初始月租金水平下降约35%，而入住率下降至60%时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率20%，使项目达到决策的临界点，表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力( )

A. 为零 B. 较弱

C. 较强 D. 不能确定

13. 企业的资信等级划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级，通常情况下，( )及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

A. BB级 B. BBB级

C. A级 D. AA级

14. 企业的流动负债中( )，如果此时企业速动比率小于1，则企业的短期偿债能力弱。

A. 预收帐款比率小 B. 预收帐款比率高

C. 存货比率小 D. 存货比率高

15. 反映企业长期偿债能力的指标资产负债率等于( )

A. (负债总额/净资产总额)×100%

B. (负债总额/资产总额)×100%

C. (流动负债总额/净资产总额)×100%

D. (流动负债总额/资产总额)×100%

16. 金融资产在无损状态下迅速变现的能力称为资金的( )

A. 安全性 B. 盈利性

C. 流动性 D. 方便性

17. 某单位以现时楼价25%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了18%，则其预付款的收益率可达( )

A. 138.9% B. 72%

C. 82% D. 120%

18. 开发商自有资金中的速动资产不包括( )

A. 债券 B. 股票

C. 现金 D. 银行票据

19. 房产税依照( )后的余值计算缴纳。

A. 房产现值一次减除10%～20%

B. 房产原值一次减除10%～20%

C. 房产现值一次减除10%～30%

D. 房产原值一次减除10%～30%

20. 确定企业所得税的关键是( )的计算。

A. 所得税税率 B. 应纳税所得额

C. 收入总额 D. 准予扣除项目总额

21. 在其他税费中，只对涉外企业和外籍人员征收的是( )

A. 城市房地产税 B. 个人所得税

C. 车船使用税 D. 国家预算调节基金

22. 许多房地产投资者把所投入的资金的( )作为衡量投资收益的基本尺度。

A. 利息率 B. 时间价值

C. 机会成本 D. 盈利

23. 写字楼租约中规定，写字楼的租金采用( )

A. 递增型租金 B. 固定租金

C. 调整租金 D. 递减型租金

24. 大型购物中心出售的商品中普通商品占( )

A. 50% B. 25%

C. 15% D. 10%

二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)

1. 房地产主要分为( )等几种类型。

A. 土地 B. 建成后的物业 C. 在建工程

D. 特殊物业 E. 工业物业

2. 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )

A. 资本供求状况 B. 国家信贷政策 C. 投资利润率

D. 通货膨胀率 E. 风险因素

3. 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )

A. 金融业的发展 B. 生产方式和工作方式 C. 社会老龄化

D. 住宅郊区化 E. 信息、通讯技术水平的提高

4. 房地产开发项目中的房屋开发费包括( )

A. 室外工程费，其他费用

B. 建安工程费

C. 勘测设计费

D. 附属工程费

E. 城市建设配套费

5. 项目总投资形成的资产分为( )

A. 递延资产 B. 无形资产 C. 不动产

D. 固定资产 E. 流动资产

6. 在资金融通的过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为( )

A. 间接融资 B. 对外融资 C. 借贷融资

D. 直接融资 E. 低成本融资

7. 开发商可以通过对各种可能融资方案的( )进行分析比较后，对融资方式作出选择。

A. 经济性 B. 可行性 C. 流动性

D. 安全性 E. 灵活性

8. 速动资产指变现能力较强的流动资产，如( )

A. 预付款 B. 应收帐款 C. 现金

D. 有价证券 E. 应付帐款

9. 土地使用税的纳税义务人为在( )范围内拥有土地使用权的单位和个人。

A. 县城 B. 农村 C. 城市

D. 建制镇 E. 工矿区

10. 写字楼业主及其销售代理常用一定的租金折扣吸引新租户落户，租金折扣的方法包括( )

A. 租金提成返退 B. 降低租金 C. 提供免租期

D. 附加服务 E. 承担租户从旧写字楼迁出的违约责任

三、简答题(每小题6分，共30分)

1. 规范房地产市场行为的主要手段有哪些?

2. 房地产开发项目财务评价的基本概念是什么?

3. 影响基础利率和存款利率高低的主要因素有哪些?

4. 股票发行价格通常所使用的方式有哪些?

5. 城市维护建设税实行几档差别税率?各档税率为多少?

四、计算题(每小题12分，共24分)

根据所给资料和要求计算出结果。

1. 某房地产开发商以6000万元的价格获得一宗占地面积为5000平方米的土地40年使用权，建筑容积率为6.0，楼高12层(均为标准层)，建造成本为4000元/平方米，专业人员费用为700万元，用电权费和电贴费等其他费用为500万元，管理费为土地成本、建造成本之和的3%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为总开发价值的0.6%、2.5%和7%。预计建成后售价为11000元/平方米。项目开发周期3年，建设周期2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率10%(设所需费用均由贷款获得)，按季计息，求：项目总建筑面积和开发商的成本利润率分别是多少?(计算数据保留二位小数)

2. 某家庭预购买一套面积为100平方米的住宅，单价为2800元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?

五、论述题(12分)

结合当前住宅市场实际，分析影响住宅市场需求的主要因素有哪些，为什么?